Sáng ngày 12 tháng 3, ông Sam Cucurullo đã nói chuyện với báo chí về những khó khăn và biện pháp để cứu thị trường bất động sản hiện nay. Quá cao, hàng tồn kho cao, và tỷ lệ nợ cao. Từ quan điểm của người quản lý tài sản, bạn nghĩ lý do của sự trì trệ này là gì?

– Tôi nghĩ rằng có nhiều lý do cho tình hình bất động sản. Vấn đề này khó khăn như ngày nay. Một trong những lý do chính là nguồn cung quá lớn, vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Có lẽ trong tương lai gần, Việt Nam nên dừng các dự án xây dựng để thị trường có thể hấp thụ nguồn cung hiện tại. Một lý do khác là lãi suất quá cao, dẫn đến nợ xấu.

– Ngoài ra, khi nền kinh tế gặp khó khăn, thu nhập của người dân giảm xuống và họ không thể có được một khoản tiền lớn như bất động sản. Do nguồn cung ngắn, giá bất động sản đã tăng lên. Do đó, nếu quản lý tài sản tốt, nó sẽ hạ giá nhà.

Sam Cucurullo, một chuyên gia bất động sản có 30 năm kinh nghiệm quản lý, sở hữu 2.500 bất động sản cao cấp và có 13.000 hợp đồng cho thuê ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Nhiếp ảnh: Hoàng Lan .

– Trong số nhiều giải pháp được đề xuất để cứu thị trường bất động sản Việt Nam, có một số gợi ý có thể được thiết lập thành công. Quản lý tài sản nhà nước, bao gồm các khoản nợ xấu trong việc mua lại bất động sản. Làm thế nào để bạn đánh giá giải pháp?

– Đây là một giải pháp rất thú vị. Tại Hoa Kỳ, để giải quyết các khoản nợ xấu, chính phủ Hoa Kỳ trả tiền cho các ngân hàng vì đó là các ngân hàng trực tiếp nắm giữ các khoản nợ xấu. Tại Việt Nam, việc thành lập một công ty kinh doanh nợ xấu có thể cách ly nợ xấu khỏi nền kinh tế. Tuy nhiên, tôi nghĩ chính phủ Việt Nam phải thận trọng. Nếu chính phủ phải chi số tiền khổng lồ cho các công ty kinh doanh nợ xấu, có nguy cơ mất cân đối tài chính. Nếu chính phủ chi một khoản tiền nhỏ và sau đó gọi cho các nhà đầu tư tư nhân, họ phải đảm bảo rằng các nhà đầu tư tạo ra lợi nhuận.

– Giá bất động sản đã giảm, nhưng vẫn còn quá cao so với khả năng tiếp cận. Bạn có nghĩ rằng Việt Nam nên chủ động can thiệp để hạ giá, hay thị trường nên tự điều chỉnh?

– Theo tôi, chúng ta cần cả hai. Giá dựa trên mối quan hệ cung và cầu được xác định bởi thị trường. Tuy nhiên, một cơ quan đánh giá chính phủ cũng được yêu cầu để xác định giá thực tế. Ví dụ, những người có nợ xấu cần có ý kiến ​​cụ thể để hiểu giá của nợ xấu hoặc bất động sản.

Hôm qua, khi tôi đang đi trên đường, mọi người chỉ cho tôi ngôi nhà và nói đó là giá nhà của tôi. Thật ngạc nhiên. Tôi không hiểu rằng người Việt Nam có thu nhập trung bình để mua một ngôi nhà như vậy. Do đó, rõ ràng là đánh giá bất động sản là cần thiết.

– Bạn nghĩ gì về giá bất động sản hiện tại ở Việt Nam so với các nước khác trên thế giới?

– Trong thực tế, mỗi so sánh là tương đối. Ở một số khu vực như Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) và Tokyo (Nhật Bản), giá bất động sản rất cao. Nhưng tiền lương của họ tương đối cao và họ có thể mua bất động sản. Ấn Độ và Việt Nam rất giống nhau. Thu nhập trung bình của dân số thấp, nhưng giá nhà cao, và hầu hết mọi người không thể mua được nhà.

Khi đến thăm dự án, tôi rất ngạc nhiên khi thấy có tới 1500 ngôi nhà và ít cư dân. Tôi nghĩ rằng mọi người nên xây dựng theo từng giai đoạn, chồng chéo hoặc dần dần. Đây cũng là lý do tại sao thị trường Việt Nam rất quan trọng, nguồn cung rất quan trọng, nhà đầu tư đang xây dựng rất nhiều và mức thu nhập của người dân rất thấp.

Theo báo cáo của Hiệp hội Ủy ban Kinh tế Quốc gia, giá bất động sản tại các thành phố lớn ở Việt Nam đứng đầu thế giới, trong khi thu nhập bình quân đầu người đứng đầu thế giới. Giá nhà đã tăng gấp 100 lần trong 20 năm. Giá trung bình của một ngôi nhà là 25 lần thu nhập trung bình của người lao động. Giá nhà đất cao gấp 5 lần so với các nước phát triển và cao hơn 10 lần so với các nước kém phát triển. Đồng thời, so với thu nhập, giá nhà trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần ở châu Âu, 6,3 lần ở Thái Lan và 5,2 lần ở Singapore.