Tuần này, Ngân hàng Quốc gia, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan đã tổ chức cuộc họp cuối cùng trước khi thúc đẩy cho vay mua nhà 30 nghìn tỷ đồng. Về các phương án hỗ trợ này, ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc quốc gia Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng, trong một xã hội luôn cần bảo vệ những nhóm người dễ bị tổn thương nhất trên thị trường bất động sản, những người này là nhóm người có thu nhập thấp … — – Có nhiều ý kiến ​​cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng hiện nay là do một thời kỳ tăng trưởng. Tín dụng quá nóng, và các dòng tín dụng đang đổ vào bất động sản. Ý kiến ​​của bạn về câu nói này là gì?

Theo ông Kimura, Giám đốc Ngân hàng Phát triển Châu Phi, bong bóng bất động sản ở Việt Nam đã vỡ. Ảnh: Đầu tư — Tốc độ tăng trưởng cao thường đi đôi với lạm phát, chủ yếu phụ thuộc vào chính sách tín dụng. Trước đây, các ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế đầu tư nhiều tiền vào thị trường bất động sản hơn là vào các hoạt động sản xuất. Kết quả là chính phủ đã phải thắt chặt các chính sách tài khóa và tiền tệ. Do đó, những công ty kiếm tiền nóng và đầu tư không hiệu quả, dễ kiếm tiền sẽ bị từ chối. Khi chính phủ thay đổi mô hình tăng trưởng từ năng lực và năng suất dựa trên tín dụng sang năng lực cạnh tranh và năng suất, các công ty buộc phải lựa chọn rút khỏi lĩnh vực phi sản xuất kém hiệu quả. Hiệu quả sản xuất cao hơn là một sự thay đổi tự nhiên.

– Bạn có nghĩ rằng nguồn cung bất động sản đang áp đảo so với nhu cầu thị trường? Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang chuẩn bị đưa ra phương án hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, với lãi suất 6% / năm cho người mua ưu tiên. Thưa ông, kế hoạch hỗ trợ này có vai trò như thế nào đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản?

– Trước đây, vấn đề với các công ty bất động sản là phần lớn tiền đổ vào các phân khúc thị trường cấp cao. Điều này tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, không phải do người dân không có nhu cầu mà do nguồn cung không phù hợp với họ. Vì vậy, chính phủ không có lý do gì để giải cứu những công ty bất động sản béo bở bằng kế hoạch đầu tư “khủng”, mà nên để quá trình điều chỉnh tự nhiên kéo thị trường trở lại. Trở lại nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong nền kinh tế, nên nếu gặp khó khăn kéo dài, chính phủ phải có trách nhiệm kích cầu thị trường vào thời điểm hợp lý. Chúng tôi cũng nhận thấy, gói hỗ trợ nêu trên đã nêu rõ mục đích, không nhằm cứu các công ty bất động sản ở phân khúc thị trường phổ thông và cao cấp mà hướng đến các đối tượng ưu tiên. – Mục tiêu hỗ trợ của Chính phủ là nhà ở xã hội chứ không phải thị trường cao cấp, nếu đi đúng hướng thì hỗ trợ này sẽ giúp ích rất nhiều cho người dân. Và hình thành một thị trường bất động sản bền vững hơn. So với 2-3 năm trước, giá bất động sản đã giảm mạnh, có lẽ đây là thời điểm các gia đình có thu nhập trung bình và thấp có thể mua nhà với một số hỗ trợ tài chính từ chính phủ. Và hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản, tôi nghĩ sẽ mất nhiều thời gian để phục hồi hoàn toàn.

– Theo bạn, kinh nghiệm nào Nam tiến nên học hỏi để giải quyết bất động sản lịch sử hiện nay?

Trước khi nói đến việc giải cứu thị trường bất động sản, chúng ta cần khẳng định rằng bong bóng bất động sản tại Việt Nam đã thực sự nổ ra, đây là quá trình thị trường chạm đáy và hậu quả cần được giải quyết. Ở Nhật, một trong những giải pháp được đưa ra là các công ty quản lý nợ mua nợ xấu liên quan đến bất động sản như Việt Nam. Theo kinh nghiệm của Nhật Bản, điều quan trọng là giá bất động sản phải được xác định theo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là phải có một cơ chế rất rõ ràng và minh bạch để đánh giá tài sản của các tài sản không có hiệu quả này.

Nhật Bản có thể chế quản lý nợ mạnh hơn Việt Nam. Điểm hiện tại; luật phá sản hay cơ chế phá sản … tiến bộ hơn; đồng thời Nhật Bản cũng có nhiều cơ sở dữ liệu, thông tin kinh tế để dễ định giá tài sản hơn … Đây là thách thức mà Việt Nam phải đối mặt. Nhưng Việt Nam cũng có một lợi thế lớn, đó là có thể học hỏi kinh nghiệm của những người đi trước.

– Bạn vừa nêu kinh nghiệm thành lập công ty chế biến của Nhật Bản.Nợ khó đòi. Ông có bình luận gì về Tổng công ty Quản lý Nợ Quốc gia (VAMC) mà chính phủ Việt Nam dự kiến ​​thành lập trong tháng này?

– Nói chung, chúng tôi đồng ý với chính phủ. Khi chính phủ đề xuất chính sách này, đây là một trong những biện pháp chính để xử lý nợ xấu. Tất nhiên, khi chính phủ các nước sử dụng phương pháp này để xử lý nợ xấu, cũng có trường hợp thành công và thất bại. Nếu chính phủ chỉ mua nợ xấu từ các ngân hàng rồi giữ nguyên trên bảng cân đối kế toán của VAMC thì rõ ràng sẽ không thể giải quyết được vấn đề vì những khoản nợ xấu này vẫn còn tồn đọng trong nền kinh tế. Điều quan trọng, VAMC sẽ trở thành chủ nợ của Bên vay. Điều này có nghĩa là bản thân VAMC phải tham gia rất sâu vào quá trình tái cơ cấu khách hàng vay để thu hồi nợ tối đa. Đồng thời, bản thân công ty mua bán chứng khoán nợ không chỉ xử lý nợ khó đòi mà còn kết hợp với việc sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp gặp khó khăn. Nếu không, chúng tôi đơn giản coi đó là việc chuyển các khoản nợ khó đòi từ bảng cân đối kế toán này sang bảng cân đối kế toán khác.