Ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế có kiến ​​thức sâu rộng về các danh mục cho vay ngân hàng. Ngoài ra, anh còn là thành viên của Cơ quan Bất động sản Hoàng gia (FRICS). Vào ngày 28 tháng 2, ông đã đến Việt Nam để thảo luận về tình hình thị trường bất động sản và nợ xấu với giới truyền thông.

– Nợ xấu bất động sản xấp xỉ 1,34 tỷ USD, dư nợ xấu của Việt Nam xấp xỉ 12 tỷ USD. Bạn đánh giá thế nào về những con số này?

– Trong một thị trường minh bạch, số nợ xấu thực tế được phát hành thường gấp đôi con số được công bố. Ở các thị trường không minh bạch, con số này thường gấp 4 lần. Vì vậy, tôi phải nói rằng việc giải phóng các khoản nợ xấu không có nghĩa lý gì.

Ví dụ, ở Thái Lan, năm 1996, người ta tuyên bố rằng tỷ lệ nợ xấu là 5%, cho đến khi con số khủng hoảng là 50%. Ở Ireland, tỷ lệ nợ xấu công bố năm 2007 là 8%, nhưng đã tăng lên 30% trong cuộc khủng hoảng năm 2010. Trên thực tế, thị trường là vua. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nợ xấu mới thực sự được giải quyết.

Chuyên gia quốc tế John Sheehan (John Sheehan). Ảnh: Hoàng Lan

– Tại Việt Nam, lãi suất nhà đất ở nhiều nước / vùng lãnh thổ rất thấp, ngược lại, theo ông tại sao lại như vậy?

– Thực ra, tôi không thấy nó kỳ lạ như thế nào. Việt Nam hiện đang trong giai đoạn sơ khai, giống như một số nước đã làm trước năm 2007. Ví dụ, ở Thái Lan năm 2007, lãi suất cho vay thế chấp là 18%, ở Philippines là 18% và 16%. Hiện chính phủ đã có những biện pháp phù hợp để giảm dần lãi suất cho vay mua nhà. Thực tế, Việt Nam vẫn là một nền kinh tế trẻ, lãi suất ngân hàng cao là điều đương nhiên.

– Có hai quan điểm trái ngược nhau, một là đối với thị trường bất động sản. Một quan điểm khác về tự thanh lọc là chính phủ cần một giải pháp để tan rã. Quan điểm của bạn về điều này?

– Tôi nghĩ cần có sự can thiệp của chính phủ. Thị trường bất động sản không thoát được. Tôi có thể đưa họ từ một số nơi ở Việt Nam láng giềng để cho thấy sự can thiệp của chính phủ vào đúng thời điểm quan trọng như thế nào. Năm 1997, Thái Lan và Philippines gặp khủng hoảng tài chính. Một năm sau, Thái Lan yêu cầu Quỹ Tiền tệ Quốc tế can thiệp, và chính phủ Philippines đã giải quyết vấn đề vào năm 2002 bằng cách huy động vốn thông qua việc bán trái phiếu. Hoạt động cứu hộ của Thái Lan chậm hơn Philippines 4 năm và nền kinh tế của Philippines cũng chậm hơn Thái Lan 4 năm. Điều này cho thấy Chính phủ càng can thiệp nhiều thì thị trường phục hồi càng nhanh .—— Ông đánh giá thế nào về giải pháp cho vay mua nhà ở xã hội để cứu thị trường bất động sản vốn đang có lãi suất thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại?

Tôi cho rằng đây là một giải pháp tốt để hỗ trợ thị trường bất động sản, nhưng không giúp ích được nhiều cho các ngân hàng.

– Theo ông, mất bao lâu để thị trường bất động sản phục hồi?

– Thời gian trung bình cần thiết để phục hồi thị trường bất động sản sau khi thực hiện các biện pháp khắc phục là khoảng 6 năm, và giá trị bất động sản sẽ chiếm 60%. Giai đoạn đầu là giai đoạn đào thải, thường kéo dài khoảng 2 năm. Vấn đề nợ xấu trên thị trường kéo dài trong bốn năm. Tôi cho rằng Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phủ nhận đầu tiên, và chúng ta phải chấp nhận thực tế.

– Bạn sẽ cung cấp lời khuyên gì cho người mua vào lúc này?

Mua hay không thì tùy mọi người, nhưng cá nhân mình sẽ không mua bây giờ nếu không có nhu cầu thực tế. Giá nhà đầu tư hôm nay không phải là giá thực tế. Người mua nên đợi .—— Hoàng Lan